الاجراءات القانونية التي سيتم حساب الزياده عليها (قانون الايجار القديم )

 1- ماهية الأجرة القانونية التي سيتم حساب الزيادة على اساسها

2-لاعبرة بالأجرة الحالية او الاجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره، ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة إذا اختلفت كلتاهما مقدارا عن الأجرة القانونية 

3- أن العبرة في تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو تاريخ إنشائه ،

4-أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر ، فإنه يتعين على المحكمة قبل الفصل في طلب الإخلاء أن تتعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه

4- ولا بد من أن تحدد اللائحة التنفيذية للقانون ماهية الأجرة القانونيه مثلما فعل المشرع عندما قام بزيادة الأجرة بموجب القانون رقم  6 لسنة 1997

---------

صدر القانون رقم 164لسنة 2025 ونص في ماته  الرابعه على انه اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية................

كما نصت المادة الخامسة  على انه اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية

ولم يبين القانون ماهى القيمة الايجارية  القانونية  التي ستحسب على أساسها الزيادة  هي هي الوارده بالعقد ام الواردة بكشف الضريبة العقارية 

وحسنا فعل المشرع  حينما  اصدر  اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم ۲۳۷ لسنة ۱۹۹۷  للقانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكني

حيث نص في الفقرة (سادسا) من المادة الأولى منها على ان  "الأجرة القانونية الحالية": آخر أجرة استُحقت قبل 27/ 3/ 1997، محسوبة وفقا لما يلى:

1 - التحديد الوارد فى قوانين إيجار الأماكن، كل مكان يحسب القانون الذى يحكمه، وذلك بالنسبة للأماكن التى أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه.

2 - تقدير لجان تحديد الأجرة الذى صار نهائيا - طُعن عليه أو لم يُطعن - وذلك بالنسبة للأماكن التى خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه الذى سرى على الأماكن المرخص فى إقامتها اعتبارا من 31/ 7/ 1981.

3 - فى جميع الأحوال يُحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن، بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه.

4 - تحديد مالك المبنى للأجرة طبقا لأسس القانون رقم 136 لسنة 1981 - المذكور - الذى ارتضاه المستأجر، أو عُدَّل بناء على تظلمه وصار التعديل نهائيًا، مع مراعاة حق المالك فى زيادة الأجرة القانون بنسبة 50% نظير التغيير الكُلَّى وبنصف هذه النسبة نظير التغيير الجزئى لاستعمال العين إلى غير أغراض السكنى بالنسبة لوحدات ثُلث مساحة مبانى العقار - المرخص فى إقامته لأغراض السكنى - وهو القَدْر الذى تُرك للمالك حرية تأجيره خاليا لغير أغراض السكنى، وذلك عملا بالفقرة الأولى من المادة (1) والفقرتين الأولى بند 4 والثانية من المادة (19) من ذلك القانون.

ولا عبرة - فى كل ما تقدم - بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره، ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقدارا عن الأجرة القانونية، وإنما يُعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها فى المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليها. ويُرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.

وتطبيقا لذلك قضت محكمة النقض بانه المقرر أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر ، فإنه يتعين على المحكمة قبل الفصل في طلب الإخلاء سواء في دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أو في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بها أن تتعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في هذا الطلب ، إذ عليـها أن تـتـثـبــت قبـل قـضائها بالإخـلاء من مقــدار الأجـرة المستحقة قانوناً قبل الفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ، وكانت قواعد تحديد الأجرة في ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن هي قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي تحددها هذه القوانين ، مما مفاده أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام ، إذ يتحدد به - متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة ، ولما كانت قوانين

الإيجارات الاستثنائية أرقام ٥٢ لسنة ١٩٦٩ ، ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ ، ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ قد نصت كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن في هذا التقدير وفي الأحكام الصادرة فيها وهذه القواعد سواء الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر ويستمر العمل بأحكامها وتظل واجبة التطبيق في نطاق سريان القانون الذي أوجبها ، وأن العبرة في تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو تاريخ إنشائه ، وأنه متى ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة القانونية المستحقة فإنه يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها في ذلك باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ، وعليها أن تتثبت قبل القضاء فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة التأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاءً على هذا التأخير ، وكان مفاد نص المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 والنص في البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة ۱۹۹۷ والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم ۲۳۷ لسنة ۱۹۹۷ على أن " الأجرة الحالية : آخر أجرة استحقت قبل ۲۷/3/1997 محسوبة وفقاً لما يلي : ١- ... ۲ - تقدير لجان الأجرة الذي صار نهائياً - طُعن عليه أو لم يُطعن - وذلك بالنسبة للأماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ الذي يسري على الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من ٣١/۷/1981 . 3- في جميع الأحوال تُحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ المشار إليه . 4- ... ولا عبرة في كل ما تقدم بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ، ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقداراً عن الأجرة القانونية ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة " يدل على أن الأجرة القانونية للأماكن التي خضعت لتقدير لجان تحديد الأجرة بدءًا من تاريخ نفاذ القانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢ حتى العمل بالقانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ المعمول به اعتباراً من ۳۱/۷/1981 هي الأجرة المحددة بقرارات هذه اللجان متى صار هذا التحديد نهائياً سواء طُعن عليه أو لم يُطعن ، ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه وفقاً لتاريخ تمام إنشائه دون الاعتداد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أيًا كان تاريخ تحريـره ولا بالقـيــمة المتخـذة أسـاسـاً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية ، فإذا كانت تلك الأجرة القانونية غير معلومة لعدم سبق تقديرها فيُرجع إلى أجرة المثل ، والأصل في أجرة المثل أنها أجرة بناء قائم فعلاً يُماثل عين النزاع من كافة الوجوه بقدر الإمكان

الطعن رقم ٤٦٦۳ لسنة ۸٦ ق - جلسة ۸ / ۱۲ / ۲۰۲٤

الطعن رقم ٥٥٥٥ لسنة ۸٥ ق - جلسة ۱۰ / ۳ / ۲۰۲٤

الطعن رقم ۲٦۷۱ لسنة ۷۱ ق - جلسة ۱ / ۲ / ۲۰۲۳

الطعن رقم ۱۰۸۹۳ لسنة ٦٥ ق - جلسة ۲۲ / ۱ / ۲۰۲۳

الطعن رقم ۱٤٦۹۷ لسنة ۸۳ ق - جلسة ۱۲ / ۲ / ۲۰۱۷

ولذلك ننتظر صدور اللائحة التنفيذية للقانون لبيان ماهية القيمة الايجارية القانونيه مثلما فعل عند اصدار اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 

جميع حقوق البحث والنشر محفوظة 

مع تمنياتى بالتوفيق للجميع 

يحيى سعد جاد الرب المحامى

 بالنقض  والإدارية العليا